Imprimer cet article

Le Bail en l’Etat Futur d’Achèvement (BEFA), nouvel eldorado des utilisateurs?

Ces dernières années, le nombre de BEFA (Bail en l’Etat Futur d’Achèvement), autrement appelé «clé-en-main locatif », a connu une forte croissance. Les opérations en blanc (lancées sans preneur) sont devenues, dans de nombreux secteurs géographiques, quasi inexistantes, au profit d’opérations en gris (avec preneur avant le lancement du chantier). Le contexte économique difficile ainsi que le manque de lisibilité du marché ont rendu les investisseurs frileux. Ces derniers sont désormais à la recherche de projets aux revenus assurés. Si l’intérêt semble évident côté promoteur (facilité de financement) comme investisseur (moins de risques), qu’en est-il pour les utilisateurs ? Quel est leur intérêt à se diriger vers ce type de bail ? Quels sont les risques induits ?

Frédéric Stoppa, directeur du pôle Conception et Réalisation chez Mobilitis nous apporte son éclairage sur le sujet.

Frédéric Stoppa
Peux-tu nous rappeler, Frédéric, ce qu’est un BEFA ?

Le BEFA consiste pour un utilisateur à louer un immeuble avant même sa construction ou sa restructuration. Elle s’inscrit nécessairement dans une stratégie à long terme pour l’utilisateur car elle implique de se projeter en termes d’effectifs, de croissance, de fonctionnement… souvent plus de 2 ans à l’avance : le temps de la construction ou de la rénovation de l’immeuble.

La mise en place d’un BEFA implique ainsi la conciliation des intérêts de 3 principaux acteurs: le promoteur-vendeur, l’investisseur-bailleur et l’utilisateur-preneur. Le promoteur veut développer un projet de construction. L’investisseur, lui, recherche un actif dans lequel investir avec le moins de risques possibles quant aux futurs revenus locatifs. Enfin, l’utilisateur-locataire, souhaite pour sa part un immeuble de bureaux correspondant parfaitement à ses besoins. La signature d’un BEFA est le point de convergence ou d’équilibre entre tous ces intérêts. Sa mise au point est ainsi bien souvent assez complexe.

Quels sont les avantages d’un BEFA pour l’utilisateur par rapport à un bail classique?

En général, les utilisateurs recourent à ce type de projet quand ils ne trouvent pas sur le marché de biens correspondants à leurs critères (surface, localisation, services…) et qu’ils sont en mesure de patienter deux ou trois ans avant de déménager. Quand l’utilisateur s’engage sur un BEFA avant même le dépôt du permis de construire, il a alors la possibilité de négocier un projet sur-mesure : dimensionnement des services, choix du positionnement du RIE dans l’immeuble, qualité environnementale, ou encore nombre de places de parking… De son côté, le promoteur veille à pouvoir relouer ultérieurement son immeuble à quelqu’un d’autre. Les côtés « sur-mesure » souhaités par l’utilisateur doivent également s’accorder avec les intérêts de l’investisseur qui se portera acquéreur de l’immeuble, tout comme les conditions du juridique du BEFA..

Un autre avantage de poids pour l’utilisateur réside dans l’aspect « clé-en-main » notamment pour les travaux d’aménagement. Les « travaux preneurs » sont souvent compliqués à gérer du fait de la multiplicité des prestataires et sujets à dépassement budgétaire. Dans le cadre d’un BEFA, l’utilisateur n’a plus qu’un seul interlocuteur, le promoteur, et un budget préalablement établi. A la remise des clés, les travaux d’aménagement auront déjà été réalisés. Sous certaines conditions, ce type de bail permet par ailleurs de lisser le coût d’aménagement en l’intégrant au loyer, contrairement à un bail classique.

Enfin, l’utilisateur peut bien souvent obtenir avec un BEFA des conditions locatives plus favorables (franchise de loyer, participation aux travaux, …) en contrepartie de la sécurité qu’il apporte au promoteur qui évite ainsi le risque de voir son immeuble livré « en blanc » et rester longtemps sur le marché avant d’être loué.

Quels sont les risques ou points de vigilance pour un utilisateur ?

Nous avons accompagné un grand nombre de clients utilisateurs dans cette démarche : IBM, la SNCF, Orange, L’Oréal (cliquez ici pour découvrir le communiqué de presse) … et nous avons acquis une vraie expertise sur ce sujet.

Bien évidemment, beaucoup de choses se jouent lors de la négociation du contrat. Il est donc important d’être accompagné par des experts qui sauront anticiper certains problèmes. La rédaction de la feuille de route est une étape déterminante pour la suite. Elle doit être suffisamment détaillée pour s’assurer de la qualité du résultat final mais également laisser suffisamment de souplesse pour permettre de faire évoluer le projet en fonction des « imprévus ». Nous conseillons par exemple nos clients lors de la rédaction de leur feuille de route de traduire de façon chiffrée leurs attentes aussi bien en termes de performances acoustiques que thermiques ou… En plus des clauses à négocier comme lors d’une prise à bail classique (condition de restitution des locaux, vétustés, grosses réparations, conformité…), le preneur doit veiller à spécifier un certain nombre de points « essentiels » : délais, pénalités en cas de retard de livraison, mode opératoire, qualification des livrables, travaux supplémentaires…. Et le loyer bien sûr !!! Il faut penser à tout !

Ensuite, une fois signé, le BEFA devient en quelque sorte un marathon pour l’utilisateur. Il est nécessaire pour lui de savoir ménager ses efforts et de ne pas partir tête baissée en construisant son projet de manière figée dès le départ. Le timing dans un projet de BEFA est extrêmement important. Un planning détaillé est évidemment annexé au contrat et des mises à jour sont prévues. Mais, un projet immobilier en 2 voire 3 ans évolue parfois sensiblement côté promoteur comme utilisateur. Si l’utilisateur donne par exemple son plan d’implantation trop tôt, il se ferme alors la porte à toute modification par la suite, s’il augmente ou réduit ses besoins en postes de travail ou sa charte d’aménagement. Les informations doivent donc être « distillées » au promoteur selon un cadencement précis qui nécessite une parfaite maîtrise du processus.

Actuellement, chez Mobilitis, de plus en plus de clients font appel à nous car ils ne trouvent pas sur le marché une offre répondant à leurs attentes. Les entreprises sont en effet de plus en plus exigeantes et considèrent l’immobilier comme un outil au service de la stratégie de l’entreprise. Elles sont donc capables d’anticiper leurs réflexions et projets immobiliers. L’avenir le confirmera sans doute mais il me semble que les BEFA ont un bel avenir devant eux…

RETOUR D’EXPERIENCE DE FRANK PRIVE, ANCIEN DIRECTEUR IMMOBILIER DE L’OREAL, SUR LES BEFA (BAIL EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT)

Privé-Frank

 

Quelques chiffres 

Nombre de BEFA signés chez L’Oréal en France depuis les 10 dernières années par rapport au total des baux signés (classique + BEFA) :

  • Bureaux : 2/6
  • Bâtiments logistiques : 5/5

 

 

En tant qu’utilisateur, pourquoi s’orienter vers un BEFA plutôt qu’un bail classique ?

Différentes considérations rentrent en ligne de compte lorsque l’on choisit de partir sur un BEFA : économiques bien évidemment mais pas seulement.


Un BEFA représente une véritable opportunité pour un utilisateur. Il permet de dimensionner l’outil immobilier (bureaux ou bâtiments logistiques) à ses besoins et attentes notamment lorsque l’on ne trouve pas l’offre y répondant sur le marché. Grâce à un BEFA, on se laisse la souplesse de pouvoir co-construire le projet immobilier avec le promoteur si le permis de construire n’est pas encore déposé ou, du moins, de le « customiser a minima », si le permis de construire est déjà déposé lorsque l’on s’engage. Dans le premier cas de figure, cela peut ainsi vous permettre d’embarquer le promoteur et le futur propriétaire dans une démarche de conception et construction durable (Haute Qualité Environnementale) comme nous le faisons systématiquement chez L’Oréal depuis 2008. Toutefois, le promoteur et le futur investisseur veulent réaliser un immeuble pérenne qui corresponde aux standards du marché afin de pouvoir le relouer par la suite. Si vous souhaitez garder les avantages d’un loyer plus bas, vous ne pouvez pas non plus être trop « spécifique ».

Un BEFA peut aussi être une solution lorsqu’il existe des terrains à construire sur une localisation stratégique pour vous (proche d’une autre entité par exemple). En tant qu’utilisateur, vous avez alors besoin d‘un acteur pour le réaliser car notre vocation n’est pas de construire des immeubles. Il peut ainsi être un choix lié à un contexte particulier.

Enfin, il y a bien sûr l’avantage économique. Le rapport de force avec le promoteur est plutôt à notre avantage ou du moins équilibré, puisque vous rendez le projet « possible ». En neutralisant les risques et donc des coûts, vous pouvez ainsi obtenir un loyer plus attractif qu’avec un bail classique. Mais, outre le loyer, un certain nombre de points ou clauses négociés avec le promoteur peuvent avoir un impact sur l’équilibre économique global :

les garanties de charges qui vous permettent de limiter vos futures charges facturables par le propriétaire.

les clauses de remises en état

la clause de loyer et son actualisation rendu livraison. Pour notre part, nous avons opté, sur une opération récente pour une actualisation sur l’indice BT (de construction). Cette clause permet ainsi d’avoir une visibilité sur son loyer 3 ans à l’avance.

la réalisation des travaux preneurs sous la maitrise d’ouvrage du promoteur dans le timing de réalisation de l’immeuble avec par ailleurs, une participation plus ou moins importante à ces travaux. Quand une grande partie des travaux sont réalisés avant la remise des clés, cela diminue l’impact du double-loyer de recouvrement entre le nouvel immeuble pris à bail et l’ancien immeuble. Etant donné les surfaces, les montants peuvent vite se révéler astronomiques. C’est un choix économiquement gagnant même si le promoteur vous prendra un « mark-up » sur les travaux qu’il réalise pour vous et que cela vous oblige à anticiper à l’avance les aménagements et donc la concertation avec les clients et les instances représentatives du personnel en interne.

• …

L’accompagnement par des sociétés de conseil en immobilier, même pour des grands utilisateurs comme nous, est indispensable (d’autant que la tendance est à avoir des équipes immobilières restreintes et agiles). Les conseils apportent une compétence bilan promoteur, loyer du marché, property management…que nous n’avons pas forcément. Ils nous aident à discuter et challenger le futur promoteur et propriétaire par exemple sur les loyers, mesures d’accompagnement et capages de charges.

Quels sont les inconvénients ou difficultés rencontrées avec ce type de bail ?

Un BEFA est une prise de risque et, d’autant plus grande, lorsque le permis de construire n’est pas encore déposé puisque vous n’avez pas la garantie de l’obtenir. Outre, les négociations compliquées entre le promoteur, l’investisseur et le locataire s’ajoutent celles avec les collectivités locales. Ce sont elles qui décident de l’attribution des permis de construire. Elles peuvent y mettre des contraintes fortes en imposant des règles d’urbanisme, en demandant un concours d’architecte ou encore en réclamant une étude d’impact… Toutes ces « demandes » peuvent mettre en péril la délivrance du projet en temps et en heure. Cependant, nous avons l’avantage chez L’Oréal de généralement pouvoir mettre en place un véritable partenariat avec les collectivités où l’implantation est prévue.

C’est aussi un projet lourd et compliqué à gérer et ce d’autant plus quand l’opération se fait très en amont. Si le projet est à concevoir, il requiert énormément d’attention puisque les marges de flottement entres les parties sont très importantes. Beaucoup de choses ne sont en effet pas déterminées lors de la signature. Or, le promoteur a un gros avantage puisqu’il pré-empte les sujets avant nous (problématiques de développement tertiaire, de règlementation…). Il faut donc définir un cahier des charges initial le plus précis possible (rendre l’objet définissable), instaurer et contractualiser une méthodologie de dialogue pour toute la durée du projet. L’équipe en interne et le prestataire conseil sélectionné par l’utilisateur doivent être professionnels.
Par ailleurs, dans un BEFA, on ne connait jamais ou rarement l’investisseur final. Il y a une véritable prise de risque de l’utilisateur qui recherche pour sa part un investisseur de long terme. Quand le propriétaire change 2 à 3 fois pendant la durée du bail, ce n’est jamais bon pour l’utilisateur.

Juridiquement, cela peut également s’avérer compliqué. Un BEFA est en quelque sorte un « ovni juridique ». Contrairement au VEFA qui lui est prévu dans le code civil, le BEFA est une invention conventionnelle. Le contexte l’entourant est ainsi relativement flou. Il existe de plus, une asymétrie des positions. Quand l’utilisateur signe le BEFA, le promoteur le vend en VEFA à un investisseur. Le promoteur connait les deux contrats contrairement à l’utilisateur qui ne connait que le BEFA. Il faut donc être très vigilant.

Enfin, des difficultés juridico-financières liées au pré-financement des travaux d’aménagement preneur par le promoteur pendant la phase de construction de l’immeuble peuvent intervenir. Au niveau des normes IFRS, cela veut dire que vous commencez à prendre en location l’immeuble. Vous allez donc perdre l’avantage que vous avez pu gagner en évitant un double-loyer. Des solutions existent cependant. Vous pouvez notamment soit rembourser le promoteur à la fin des travaux (mais bien évidemment avec des intérêts), soit lui payer des avances pendant les travaux.

S’il existe des risques et difficultés, l’équilibre général est plutôt positif. Cela explique je pense pourquoi de plus en plus d’utilisateurs s’orientent vers cette solution.

On s'organise...


  1. Conseil & Stratégieconseil-strategie4

    Identifie l’ensemble des enjeux stratégiques, financiers, techniques et humains pour aider l’entreprise dans ses choix.


  2. Recherche & TransactionYL5-1301244

    Nous élaborons avec vous le cahier des charges détaillé de votre recherche, puis nous vous accompagnons pour la transaction et la négociation immobilière.


  3. Conception Réalisationconception-realisation

    Gérer, réaliser et suivre le projet. Nous mettons notre savoir-faire, et notre expérience multisectorielle à votre service.

  4. Conseil en Organisation et ChangementConseil en organisation et changement

    La modification de votre lieu et environnement de travail a des implications directes auprès de vos salariés.

  • Moon, mobilier

    Face aux nouvelles façons de penser l’aménagement, le mobilier s’avère un outil majeur pour recréer des espaces privés, jouer autrement sur les volumes et sortir de l’uniformité.

  • Contractant Général
    contractant2

    Choisir de réaliser ses travaux en contractant général, c’est faire le choix de la sécurité. Vous avez ainsi face à vous un interlocuteur unique et expérimenté qui vous garantit le respect du planning et une parfaite maîtrise des coûts.

ILS ONT TESTÉ POUR VOUS

Substipharm Orange canal+ Direct Assurances France Television pepsico loreal danone plastic omnium edhec Sonovision Logo-Bouygues-Telecom-2015-ConvertImage